Gjatë konferencës “Shqipëria, horizont i ri”, mbajtur në Vjenë para pak ditësh, Kryeministri ftoi publikisht ata që kanë kapital të lirë të blejnë prona në Shqipëri, sepse pas disa vitesh, sipas tij, çmimet do të dyfishohen.
“Blini një apartament në Tiranë, prisni pak vite, dhe e shisni me çmim dyfish”, – u shpreh ai. (https:/ /acp.al/news/27965/rama-investoni-cmimet-e-pronavene-shqiperi-do-te-rriten-dyfish-pas-anetaresimit-ne-be/) Kjo deklaratë ngre një shqetësim të madh: shteti, në vend që të udhëheqë politika për strehim të përballueshëm për banorët e vendit dhe zhvillim të qëndrueshëm urban, po i bën thirrje hapur spekulimit.
STREHIMI SI ASET FINANCIAR, JO SI E DREJTË
Deklarata është shembull tipik i asaj që ekspertët ndërkombëtarë e quajnë financializim i strehimit: kthimi i tij nga e drejtë sociale në mall për investim e fitim. Siç thekson raporti “Housing2030” i UNECE, Housing Europe dhe UN-Habitat:
-”Financialization of housing undermines affordability and turns homes into investment vehicles rather than places to live.” (UNECE et al., 2021)
(Financializimi i strehimit dëmton përballueshmërinë e strehimit dhe i kthen banesat në mjete investimi në vend të plotësimit të nevojës për të jetuar.)
Në Shqipëri, ku çmimet e banesave kanë tejkaluar aftësinë paguese të shumicës së familjeve dhe ku sistemi i banesave me qira të përballueshme është thuajse inekzistent, pavarësisht kuadrit të plotë e modern ligjor, kjo qasje thellon pabarazitë dhe nxjerr edhe më shumë qytetarë jashtë tregut.
ÇFARË NDODHI NË VENDET E TJERA
Kur qeveria lejon, apo më keq akoma, nxit spekulimin, pasojat shfaqen shpejt në rritjen e çmimeve dhe krizën e strehimit të përballueshëm. Sigurisht që spekulimet në tregun e banesave nuk janë fenomene shqiptare, por ajo që e dallon rastin shqiptar është “çiltërsia” e Kryeministrit për të ftuar haptazi spekulantët të spekulojnë me pasuritë e vendit dhe urrejtja e tij për votuesit, ata që e kanë vendosur aty dhe duhet të jenë prioriteti i tij.
Qeveritë e vendeve të zhvilluara, që janë ndeshur më parë me fenomene të tilla kanë marrë masa, qoftë me nismën e tyre apo të shtyrë nga protestat e qytetarëve. Kështu për shembull:
-Në Kanada (Toronto, Vancouver) flukset e kapitalit spekulativ dhe blerjet nga investitorë të huaj çuan në çmime të papërballueshme të banesave në treg. Reagimi i autoriteteve ishte futja e taksës mbi banesat bosh dhe tatimeve për blerësit e huaj (OECD, 2025a).
-Në Gjermani (Berlin), një pjesë e madhe e fondit publik të banesave iu shitën kompanive të mëdha, të cilat filluan të ngrenë qiratë dhe t’i trajtojnë këto banesa si asete fitimprurëse. Kjo solli protesta masive dhe nxitjen e politikave si ngrirja e qirave dhe diskutimi për shpronësimin e banesave të privatizuara. Edhe pse diskutimi mbi shpronësimin vijon ende, kjo tregon angazhimin e qeverisë (lokale dhe Federale) për të frenuar spekulimet, në vend që t’i inkurajojë ato (siç ndodhi në deklaratën e kryeministrit).
Qeveritë në Zvicër dhe Holandë aplikojnë tatime mbi fitimet kapitale të shpejta (flipping tax), për të frenuar blerjet dhe shitjet brenda një kohe të shkurtër vetëm për fitim. OECD thekson:
-”Housing markets are prone to speculative dynamics, and poorly designed tax systems may amplify price volatility rather than curb it.” [OECD, 2022]
(Tregjet e banesave janë të prirura ndaj dinamikave spekulative dhe sistemet tatimore të hartuara dobët mund ta amplifikojnë paqëndrueshmërinë e çmimeve në vend që ta frenojnë atë.)
Këto janë vetëm disa shembuj të politikave publike që mbrojnë tregun nga flluskat financiare dhe nga pasojat e pabarazisë.
SHQIPËRIA NË PRAG TË NJË RREZIKU TË NGJASHËM
Në Tiranë, çmimet e banesave kanë shënuar rritje të vazhdueshme, pavarësisht se askush nuk mund të shpjegojë paradoksin e tregut se sa më shumë ndërtohet aq më shumë rriten çmimet. Kështu, brenda periudhës 2018 dhe 2024 çmimet janë rritur me 110% (sipas Bankës së Shqipërisë), ndërsa sipas të dhënave të NUMBEO treguesi i përballueshmërisë se tregut (raporti midis vlerës mesatare të banesave në treg me të ardhurat vjetore familjare) ka pësuar rritje të mëtejshme nga 1:17,11 në vitin 2024 në 1:18,1 në mesin e vitit 2025 (kujtoj se sipas Kombeve të Bashkuara për një treg të përballueshëm ky tregues duhet te jete 1:4). Këto të dhëna dëshmojnë për pamundësinë e shtresës së mesme dhe të rinjve për të përballuar një banesë të përshtatshme, me vendndodhje të përshtatshme, me shërbime e infrastrukturë urbane të aksesuesme lehtë dhe me kosto të përballueshme. Ndërkohë që, oferta për qira të përballueshme dhe banesa sociale mbetet pothuajse inekzistente. Në këtë kontekst, një ftesë publike për të blerë prona për t’i shitur me dyfishin e çmimit për një kohë të shkurtër, nuk është vetëm e papërshtatshme e cinike, por është edhe shumë e rrezikshme, pasi:
– Legjitimon spekulimin si strategji investimi.
– Nxit flukset e kapitalit në një treg tashmë të mbinxehur.
– E përkeqëson hendekun mes atyre që kanë kapital dhe atyre që strehimin e kanë nevojë për të jetuar.
Siç e shpreh qartë UNHabitat: “Adequate housing is not a privilege but a fundamental human right, and treating it solely as a commodity risks deepening inequality.” [UN-Habitat, 2020]
“Strehimi i përshtatshëm nuk është një privilegj, por një e drejtë themelore e njeriut dhe trajtimi i tij vetëm si një mall rrezikon thellimin e pabarazisë dhe përjashtimit social”.
ÇFARË DUHET TË BËJNË POLITIKAT PUBLIKE
Në vend të ftesave për spekulim, qeveria duhet të drejtojë tregun e banesave drejt zhvillimit të qëndrueshëm e të aksesueshëm. Praktikat ndërkombëtare tregojnë disa rrugë:
– Tatim progresiv mbi fitimet spekulative (fitimet nga shitjet brenda një periudhe të shkurtër. Psh., Singapor ka vendosur një taksë sa 100% e diferencës së çmimit, nëse banesa shitet brenda një viti, 50% nëse shitet brenda dy viteve dhe 25% nëse shitet brenda 3 viteve. Po ashtu edhe Kanadaja).
– Taksimi i blerësve të huaj, si në rastin e Spanjës, ku ne fillim të këtij viti, Kryeministri Sanchez propozoi një takse sa 100% të vlerës së banesës për blerësit e huaj, në mënyrë që të dekurajohet blerja e pronave nga të huajt dhe të adresohet kriza e strehimit me të cilën përballen vendasit.
– Regjistrimi dhe taksimi i banesave bosh, për të vënë në qarkullim stokun ekzistues. Ligji mbi taksat parashikon taksimin dyfish të banesave të dyta, që parashikohet të fillojë më 1 Janar 2026. Efektet e tij pritet të shihen nëse do të ndikojnë në rritjen e eficiencës së tregut. Këto të ardhura shtesë duhet të shkojnë për programet e strehimit social dhe të përballueshëm.
– Zhvillimi i programeve të banesave me qira sociale dhe të përballueshme, duke aplikuar të gjitha format e sigurimit të tyre siç i parashikon ligji 22/2018, “Për Strehimin Social”, i ndryshuar, përfshi edhe partneritete publike e private.
– Politika të qarta urbane që frenojnë rritjen artificiale të çmimeve dhe garantojnë balancë mes zhvillimit dhe nevojave sociale.
– Çlirimin e tregjeve të projektimit e ndërtimit që kanë krijuar monopole dhe kanë rritur kostot e ndërtimit
Studimi i UNECE (2023)
“Profili i vendit në sektorët e Planifikimit Urban, Strehimit dhe Menaxhimit të Tokës” është një dokument i vlefshëm për politikëbërësit, i cili jep rekomandime për adresimin e sfidave në këto fusha. Kthimi i vëmendjes tek qytetari dhe krijimi i hapësirave që mundësojnë çdo individ të realizojë planet e tij është hapi kyç për të krijuar një qytet ku mundësitë janë të barabarta dhe ku secili ka fuqinë të ndërtojë jetën e tij, pa u varur nga monopoli apo kontrolli shtetëror mbi strehimin.
PËRFUNDIM
Deklarata e Kryeministrit për të blerë prona sot e për t’i shitur dyfish nesër është, në thelb, një ftesë për spekulim. Por spekulimi nuk është politikë zhvillimi. Ai është një rrugë e shpejtë drejt rritjes së pabarazive, zhveshjes së banesës nga funksioni i saj social dhe krijimit të krizave të reja urbane. Në vend të premtimeve për fitime të shpejta, Shqipëria ka nevojë për një vizion të ri: që ta kthejë banesën aty ku e ka vendin – si një e drejtë për të gjithë, jo si mjet pasurimi për disa.
REFERENCA
• OECD (2022). Housing Taxation in OECD Countries. Paris: OECD Publishing.
• OECD (2025a). OECD Economic Surveys: Canada 2025 – Improving Housing Affordability. Paris: OECD Publishing.
• OECD (2025b). OECD Economic Surveys: Netherlands 2025 – Toëards a more açessible and sustainable housing market. Paris: OECD Publishing.
• UNECE, Housing Europe & UN-Habitat (2021). #Housing2030: Effective policies for affordable housing in the UNECE region. Geneva: United Nations.
• UN-Habitat (2020). Housing for All: The Challenges of Affordability, Açessibility and Sustainability. Nairobi: United Nations Human Settlements Programme.
* Doris Andoni është konsulente e pavarur për strehimin. Deri më 30 qershor 2023 ajo ka qenë drejtore e Strehimit në Ministrinë e Financave.
/Gazeta Panorama
